“全球最大的出租車公司 Uber 沒有一輛出租車;全球最熱門的媒體所有者 Facebook 沒有一個內容制作人;全球市值最高的零售商阿里巴巴沒有一件商品庫存;全球最大的住宿服務提供商 Airbnb 沒有任何房產。”

　　這段話最近流傳甚廣，或許后邊再加上辦公場地租賃公司WeWork也毫無違和感。雖然掛著“房地產企業(yè)”的名頭，Wework并無房產，其商業(yè)模式也簡單粗暴：用折扣價格租下整層寫字樓，然后分隔成單獨的辦公空間，出租給愿意挨著辦公的初創(chuàng)企業(yè)和小公司，向他們收取會員費……

　　——慢著，別逗了，這不就是個典型的“二房東”嗎?

　　然而，就這么一個二房東，去年年底這家成立僅僅四年時間的公司便完成了一筆規(guī)模達3.55億美元的融資，公司估值達到了約50億美元。這一估值已讓WeWork比肩圖片共享社交網絡Pinterest，以及媒體和互聯(lián)網老牌巨頭IAC/InterActiveCorp一身冷汗。

　　那么問題來了，什么時候做“二房東”也這么賺錢了?

　　Wework憑什么?

　　會員可以在每周的百吉餅和含羞草聚會上進行社交活動，尋找軟件開發(fā)人員為他們編寫應用程序;可以在非正式的演示日推介他們的創(chuàng)意，并從廣告公司等自愿效勞的外部合作伙伴那里得到免費的建議，甚至可以達成口頭協(xié)議并推薦工作機會……

　　上述一連串的情景是Wework給入駐會員們畫出的美味大餅，否則他們應該不會傻到屁顛屁顛地跑到這里來辦公，畢竟WeWork的租金和周邊區(qū)域的收費標準相比并不便宜：一張辦公桌的月租為350美元，一間64平方英尺辦公室的租金為每人650美元。不過要是把安保、前臺、寬帶、打印等服務也算進來，WeWork會員每月可以節(jié)約幾百美元?；蛟S正因為如此，WeWork在倫敦紹森德開設最新的辦公地點時，剛一開始就租出去了80%，而其他的寫字樓需要幾個月才能達到這么高的出租率。

　　雖然看似是一家沒有房產的房地產公司，但Wework的聯(lián)合創(chuàng)始人紐曼在接受采訪時稱，如果把WeWork看作是一家房地產公司，公司的估值絕不可能達到50億美元。紐曼宣稱，他們希望通過把分享辦公場地、辦公服務及創(chuàng)意的企業(yè)家聚集到一起，讓WeWork成為新商業(yè)模式的溫床?！拔覀兣銮尚枰k公場地，就如同是Uber需要汽車，以及Airbnb需要公寓一樣?！?/p>

　　“二房東”：“二”是優(yōu)勢

　　其實，WeWork這種聯(lián)合辦公模式并不新奇，以ServOffice模式為代表的服務式辦公室同屬此類，而且這種模式早已進入中國。與WeWork場地的透明玻璃隔墻的辦公室和大面積的敞開式工位區(qū)不同，ServOffice的工位是以獨立辦公室的形式存在，更具私密性。入駐企業(yè)多偏向獵頭、投資、企業(yè)顧問等咨詢服務的商務類客戶，硬件檔次和工位租金也更高。

　　在劉錚看來，WeWork和ServOffice的這種新型辦公模式與國內現(xiàn)有寫字樓經營模式相比，存在四點變革：

　　▌第一，從地產開發(fā)到地產運營的輕資產變革。傳統(tǒng)模式下“拿地、開發(fā)、招租”的資金投入量大，運作周期漫長。相比之下，以WeWork模式為代表的地產運營商通過物業(yè)改造升級，可以在數(shù)月內完成項目交付，快速回籠資金。

　　▌第二，寫字樓產品形態(tài)變革。一方面，從租面積到租工位、非標準產品到標準產品的進步，瞬間打破了以樓層、面積、戶型、使用率等為代表的寫字樓的復雜性。同時，租賃標的可伸縮性以及租期的靈活性，又減少了企業(yè)對未來發(fā)展不確定性的顧慮。

　　▌第三，從集約經營到共享經濟?？蛻臬@得的不再僅僅是一塊面積或一張工位，還包括前臺、會議室、茶水吧和休閑區(qū)等公共資源。

　　▌第四，從空間硬件到服務的變革。作為“二房東”的WeWork們，優(yōu)勢之一便是“二”——沒有重資產負累，通過提供轉租服務，安心地做一個輕資產的“二房東”，坐地收租就可以了。對于那些潛在的會員來說，剩下的問題就是：為什么要拒絕在一個初創(chuàng)團隊聚集的氛圍中辦公呢?

　　下一站：孵化器?

　　WeWork模式大熱，引來了一批中國學生。不過，站在“大眾創(chuàng)業(yè)”“萬眾創(chuàng)新”的“互聯(lián)網+”風口，中國版的WeWork們大多不愿意只走wework走過的老路。

　　從萬科高級副總裁的職位上離職之后，毛大慶宣布創(chuàng)辦“優(yōu)客工場”。雖然被視為中國版wework，但毛大慶卻直言“我們不是WeWork”——“WeWork+創(chuàng)新工場”才是優(yōu)客工場的自我定位。作為昔日的地產商人，毛大慶表示，“我才不會一個人到外邊租房子，而是要跟一批有存量資產的戰(zhàn)略伙伴合作。我是拿社會閑置資產去做，他是重資產化的，而我是輕資產的?！?/p>

　　明里做“二房東”收租，其實做孵化器，這才是中國版WeWork們的野心。而WeWork的50億估值，應該也不止“二房東”這么點想象力吧。